Lopes - Relações com Investidores
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Práticas Contábeis
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As demonstrações financeiras são elaboradas e apresentadas em conformidade com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as normas expedidas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM.

A preparação das demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil requer a utilização de premissas e julgamentos, por parte da Administração, para a determinação do valor e reconhecimento das estimativas contábeis.

Uma vez que o julgamento da Administração envolve estimativas referentes à probabilidade de ocorrência de eventos futuros, os resultados reais podem diferir dessas estimativas. Entretanto, a Administração da Companhia é de opinião que os valores estimados são suficientes para cobrir eventuais passivos futuros, com base em experiência histórica e outras premissas que a Administração da Companhia considera razoáveis.

As políticas e estimativas contábeis críticas são aquelas que têm relevância para retratar a condição financeira e o resultado operacional da Lopes e cuja determinação pela Administração é mais difícil, subjetiva e complexa, exigindo freqüentemente estimativas sobre assuntos que são inerentemente incertos. Por refletirem julgamentos subjetivos e incertezas, as políticas e estimativas contábeis críticas podem conduzir a resultados significativamente diferentes dependendo das premissas e condições adotadas.

Segue, abaixo, um resumo das práticas contábeis críticas utilizadas pela Lopes:

Provisão para Créditos de Liquidação Duvidosa. A provisão para créditos de liquidação duvidosa é constituída com base na análise dos riscos na realização de créditos com devedores duvidosos a receber, em montante considerado pela Administração suficiente para fazer face a eventuais perdas. Para monitorar a adequação da provisão para devedores duvidosos, a Lopes avalia constantemente o valor e as características de seus créditos. Para registrar uma provisão, a Lopes leva em consideração: (i) seus históricos de perdas; (ii) o atraso no recebimento de valores relevantes; e (iii) a análise caso a caso de que os valores registrados poderão não ser recebidos em sua totalidade. Caso o valor da provisão para crédito de liquidação duvidosa seja inferior aos valores não recebidos, a Lopes registra um aumento de tal provisão.

Provisão para Contingências. A Lopes adota como critério o registro de provisões para a totalidade contingências com base nas avaliações de risco de perda provável e, para assuntos trabalhistas, registra provisões para perdas prováveis com base nas perdas percentuais históricas incorridas. As provisões são registradas com base nas melhores estimativas de risco envolvidas e analisadas caso a caso, de acordo com consultas realizadas aos advogados e consultores internos e externos da Companhia e suas controladas e considerando o julgamento de sua administração. A Lopes tem como política avaliar suas provisões para contingências baseadas em mudanças de fatos, circunstâncias e eventos que possam impactar as estimativas, como por exemplo, decisões judiciais, que possam vir a gerar impacto relevante nos resultados das operações e no patrimônio líquido.

Reconhecimento das Receitas e dos Custos por Serviços Prestados. A receita é reconhecida quando da efetiva prestação de serviços. O custo de serviços prestados é reconhecido no mesmo período em que a receita é contabilizada. As despesas e receitas são registradas quando incorridas e auferidas, respectivamente.

Imposto de Renda e Contribuição Social. Nos termos da legislação tributária em vigor, as pessoas jurídicas residentes e domiciliadas no Brasil estão sujeitas à incidência (i) do imposto de renda, à alíquota básica de 15% e alíquota adicional de 10% sobre o lucro tributável de cada empresa que exceder a R$240 mil por ano; e (ii) da contribuição social sobre o lucro líquido, à alíquota de 9%. Regra geral, tais pessoas podem optar por apurar o lucro tributável do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido por meio de duas sistemáticas distintas, quais sejam: o lucro real e o lucro presumido. O lucro tributável apurado pela sistemática do lucro presumido consiste na composição de um valor decorrente da aplicação de um percentual (que varia segundo a atividade desenvolvida pela pessoa jurídica) sobre a receita bruta acrescido de outras receitas específicas. Já o lucro tributável apurado pela sistemática do lucro real, em virtude do montante de suas receitas ou atividades desenvolvidas, corresponde ao lucro líquido contábil, ajustado por adições e exclusões previstas expressamente na legislação tributária. Todavia, algumas pessoas jurídicas não podem optar por apurar o lucro tributável por meio da sistemática do lucro presumido, sendo obrigadas a apurar estes tributos pela sistemática do lucro real, como aquelas pessoas jurídicas cuja receita total, no ano calendário anterior, tenha sido superior a R$48 milhões, ou proporcional ou número de meses do período, quando inferior a doze meses.

A Companhia e suas controladas em 2007 optaram pelo regime de tributação com base no lucro presumido, com exceção à LCI-RJ e à EBC, que são tributadas com base no lucro real.

O efeito do imposto de renda diferido ativo sobre as diferenças temporárias entre os registros contábeis e fiscais e sobre a expectativa dos benefícios futuros sobre o saldo dos prejuízos fiscais e das bases negativas da contribuição social para as controladas que optaram pelo regime de tributação do lucro real é registrado somente quando existe segurança suficiente sobre a sua realização.

Principais Componentes dos Resultados da Lopes

Receita Bruta de Serviços
A receita da Lopes é oriunda de dois grandes segmentos: (i) lançamentos imobiliários; (ii) intermediação de imóveis de terceiros.

Receita de Lançamentos Imobiliários
A receita bruta de serviços proveniente do segmento de lançamentos imobiliários é composta por receita de comissão sobre intermediação imobiliária de lançamentos imobiliários, podendo ainda existir comissão adicional de prêmio e serviço de assessoria técnico-imobiliária prestada ao cliente-comprador.

Receita de Comissão
No segmento de lançamentos imobiliários, esta receita é uma comissão percentual sobre o preço de venda do imóvel, na maioria dos casos recebida diretamente do cliente comprador, líquida de comissões dos corretores autônomos, as quais, na quase totalidade dos casos, são pagas diretamente pelo cliente-comprador, sendo exceção os casos em que o cliente-comprador é uma pessoa jurídica. A taxa percentual dessa comissão é negociada pela Lopes com os clientes-incorporadores, variando de acordo com algumas características dessa relação comercial, como por exemplo, o montante do VGV lançado pelo cliente-incorporador com a Lopes, exclusividade na prestação do serviço, prazo do contrato, dentre outras.

Receita de Prêmio ou Complemento de Intermediação Imobiliária.
Consiste em receita complementar, adicional à receita de intermediação imobiliária no segmento de lançamentos imobiliários, oriunda de comissão negociada com o cliente-incorporador com o objetivo de incentivar e aumentar a velocidade das vendas do empreendimento lançado, podendo ser das seguintes formas:

  • Prêmio pago de forma incondicional sobre todas as vendas de unidades do empreendimento;

  • Prêmio pago em razão de vendas superior a determinada quantidade das unidades do empreendimento;

  • Prêmio de performance concedido a partir do instante de meta atingida, sendo considerada em sua aplicação todas as unidades vendidas ; ou

  • Prêmio sobre a modalidade de venda (à vista, prazo ou condição/forma de pagamento).

O pagamento de prêmio é estabelecido em negociações comerciais com clientes incorporadores, podendo variar de acordo com o empreendimento ou melhoria nas condições da venda.

Receita de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária.
É a receita decorrente da prestação de serviço de assessoria técnico-imobiliária pela Lopes a seus clientes compradores de lançamentos imobiliários localizados no Estado de São Paulo, os quais consistem na análise sócio-econômica e financeira e na negociação de cláusulas contratuais quanto às condições de aquisição de um imóvel.

Receita de Intermediação de Imóveis
A receita bruta de serviços proveniente do segmento de imóveis de terceiros é composta pela receita de comissão sobre intermediação imobiliária de imóveis de terceiros, conforme explicado abaixo.

No segmento de imóveis de terceiros, esta receita é uma comissão percentual sobre o preço de venda do imóvel, na maioria dos casos recebida diretamente do cliente comprador, líquida de comissões dos corretores autônomos, as quais, na quase totalidade dos casos, são pagas diretamente pelo cliente-comprador, sendo exceção os casos em que o cliente-comprador é uma pessoa jurídica.

Deduções da Receita Bruta
Consistem nos impostos incidentes sobre a receita bruta de prestação de serviços da Lopes, de acordo com a legislação fiscal vigente, e no cancelamento de vendas.

Imposto Sobre Serviços (ISS). É um tributo municipal incidente sobre a prestação de serviços, cuja alíquota pode variar de 2% a 5%, sendo definida pelo município em que o prestador do serviço estiver localizado ou onde este possuir um estabelecimento prestador de serviços, conforme definido pela respectiva legislação municipal.

Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS). São contribuições federais incidentes sobre o faturamento, devendo este ser entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica. Atualmente, existem dois regimes para se calcular o PIS e a COFINS, quais sejam: (i) o regime não cumulativo, que é aplicável para a maioria das pessoas jurídicas, com algumas exceções, no qual é permitido ao contribuinte proceder com compensações do seu débito de PIS e COFINS com créditos de PIS e COFINS pagos anteriormente na cadeia produtiva; e (ii) o regime cumulativo, aplicável, entre outros, a algumas pessoas jurídicas que apuram o IRPJ pelo lucro presumido ou instituições financeiras, no qual não é possível a realização da compensação acima transcrita, tendo como contrapartida alíquotas menores para ambos os tributos. No caso de empresas que possuem regime de tributação pelo regime do lucro presumido, as alíquotas do PIS e da COFINS são, respectivamente, 0,65% e 3%. No regime do lucro real, com a não cumulatividade do PIS e da COFINS, as alíquotas são, respectivamente, de 1,65% e de 7,6%.

Cancelamento das vendas. Consiste na desistência da compra após a formalização do negócio, dentro do prazo subseqüente de 7 dias. Conforme disposição do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor pode cancelar a aquisição do imóvel, com a restituição integral dos valores pagos ao adquirente, incluindo as comissões eventualmente pagas pelos serviços de intermediação prestados. Por razões de negociações comerciais, a Lopes realiza o cancelamento de vendas por solicitação de seus clientes-compradores ou clientes-incorporadores, mesmo após o período de 7 dias.

Receita Líquida
É a receita bruta de serviços deduzida dos impostos incidentes e dos cancelamentos de vendas.

Custos dos Serviços Prestados
Representam os gastos incorridos quando da efetiva prestação de serviços realizados pela Lopes, de forma a gerar receita.

Despesas de Pessoal:corresponde aos gastos com remuneração dos Colaboradores atuantes nas áreas de intermediação propriamente dita, assessoria de marketing, serviços de informática, pesquisas, serviços jurídicos de vendas, captação de produtos e atendimento.

Comissões e outros Serviços. Este item pode ser decomposto em: (i) a parcela devida ao corretor autônomo, na data da efetivação da venda do imóvel, nos casos em que o pagamento de comissões do corretor é feito diretamente à Lopes pelo cliente-comprador pessoa jurídica e; (ii) pagamentos a autônomos diretamente envolvidos na atividade de venda, prestando serviço de assessoria técnica imobiliária e operacional, entre outros.

Serviços Terceirizados,Assessoria e Consultoria.
São outros serviços contratados pela Lopes necessários a suas atividades, os quais incluem a checagem da qualidade do crédito do cliente-comprador do imóvel.

Infra-estrutura. Consistem nos custos de locação de espaço físico, energia e água, entre outros.

Telecomunicações. Consistem nos gastos de telefonia e comunicação de dados incorridos na atividade de intermediação de imóveis.

Publicidade. Consiste nos gastos com marketing e anúncios de publicidade utilizados pela companhia na promoção de suas atividades de intermediação imobiliária, principalmente na atividade de revendas de terceiros.

Outras Despesas Operacionais. Consistem nos gastos da Lopes com diversos itens operacionais, tais como: treinamento de Corretores, acomodação e transporte de Colaboradores e Corretores, entre outros.

Resultado Bruto
É o valor resultante da receita líquida com a dedução dos custos dos serviços prestados.

Despesas (Receitas) Operacionais
Refletem principalmente os gastos incorridos pela Lopes na comercialização de seus serviços, bem como para financiar e manter a execução de sua atividade empresarial e administrativa.

As despesas e receitas operacionais são compostas por:

Despesas com vendas. São compostas por gastos incorridos para a efetivação da venda de imóveis, tais como gastos com remuneração variável dos serviços de assessoria técnica de vendas, provisões para crédito de liquidação duvidosa, propaganda e publicidade, showrooms e pontos de venda e atendimento ao comprador, dentre outras. Despesas com remuneração da administração. Referem-se à remuneração mensal dos Administradores.

Despesas gerais e administrativas. São compostas por gastos incorridos na manutenção das instalações físicas e atividades operacionais da Lopes, tais como salários e encargos do pessoal administrativo, alugueres, despesas legais e judiciais, material de escritório e limpeza etc.

Depreciações e amortizações.
Referem-se substancialmente às depreciações correspondentes à diminuição do valor dos bens do ativo resultante do desgaste pelo uso, ação da natureza e obsolescência normal, os quais são depreciados de acordo com as taxas de depreciação, de acordo com a vida útil-econômica do bem.

Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas.
É a apresentação líquida do resultado de outras receitas e despesas operacionais. Estes gastos e origens são tratados como atividades acessórias do objeto da empresa, como definido a seguir:

  • Despesas tributárias (impostos sobre outras receitas, taxas e emolumentos e outros); e
  • Provisões para prováveis dispêndios financeiros com contingências judiciais.

Lucro Operacional Antes do Resultado Financeiro
É o valor resultante do resultado bruto com a dedução do valor das despesas ou receitas operacionais.

Resultado financeiro. É a apresentação líquida do resultado das receitas financeiras (rendimentos de aplicações financeiras, juros ativos sobre mútuo, entre outros) deduzidas das despesas financeiras (despesas bancários, juros passivos e outros).

Resultado Não-Operacional
É o resultado apurado da venda ou baixa de bens do ativo permanente, em específico o imobilizado.

Lucro Antes do Imposto de Renda, Contribuição Social e Participação dos Minoritários
Resulta da adição do resultado não-operacional ao lucro operacional.

Impostos de Renda e Contribuição Social
São tributos federais a serem calculados e pagos conforme modalidade aplicada - lucro presumido ou real e o efeito do imposto de renda e contribuição social diferidos sobre diferenças temporárias e bases negativas da contribuição social realizáveis.

Participação nos Lucros e Resultados
Conforme Acordo Coletivo de Trabalho, o plano de participação dos colaboradores nos lucros e resultados está vinculado aos resultados econômico-financeiros da Companhia e de parte de suas controladas, mensurados com base em indicadores de desempenho financeiro, metas especificas das áreas, bem como avaliações de desempenho individuais dos colaboradores.

A provisão é constituída em montante considerado pela Administração suficiente para fazer face o eventual desembolso financeiro no caso de cumprimento de todas as premissas vinculadas.

Participação dos Minoritários
É a participação dos minoritários nos resultados da Lopes.

Lucro Líquido
É o resultado líquido apurado na demonstração do resultado do exercício social ou em determinado período.

 


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